Si vous avez un projet de construire une villa sur l’île paradisiaque de Saint-Barth, c’est un très bon choix ! Mais pour ce projet d’envergure il y a de nombreux éléments à considérer et à connaître. Afin de mener à bien ce projet ambitieux, nous allons vous guider de votre réflexion jusqu’aux travaux.
1. Avant de commencer :
Avant de se lancer dans la construction de sa villa il est primordial de réfléchir à tous les points pour prendre la bonne décision et ne rien regretter du projet de votre vie. La construction d’un bien prend du temps, cela peut mettre jusqu’à 3 ans entre le choix du terrain idéal et la livraison de votre projet. Si vous habitez à Saint-Barth, la gestion de la construction sera beaucoup plus simple afin de contrôler sur place l’avancée. Néanmoins, si vous n’y résidez pas, il faudra ajouter une enveloppe budget à vos allers-retours entre votre ville et Saint-Barth. Vous pouvez également faire confiance à votre architecte mais il est toujours bien de contrôler soi-même les grosses étapes du chantier.
2. Recherche d’un terrain :
Comme vous pouvez vous en douter, les biens sur l’île sont très recherchés, il y a énormément de demandes de terrains en comparaison à l’offre disponible à la vente. Il ne faudra donc pas être pressé dans vos recherches, faire preuve de patience et peut-être faire des concessions. Nous vous conseillons d’élargir votre champ de recherche également à des petites maisons déjà construites que vous pourrez refaire entièrement à votre goût. L’obtention du permis de construire est, dans la majorité de ces derniers cas, plus simple à avoir.
Vous allez pouvoir sélectionner votre terrain par rapport à votre budget. Si vous avez une enveloppe de 1000€/m2 alors il faudra vous diriger vers des terrains sans vue mer. Si la vue mer est un critère important pour vous, alors il faudra avoir un budget minimum de 2500€/m2. Plus vous vous rapprocherez de la mer, plus les prix seront élevés.
Avant d’acheter le terrain, nous vous conseillons de consulter la carte d’urbanisme de la collectivité de Saint-Barthélemy (https://urba.eservices-comstbarth.fr/#14/17.9025/-62.8296) afin de connaitre les droits de construction du terrain que vous souhaitez acquérir et les restrictions qui s’y associent.
Il faut savoir que le territoire de Saint-Barthélemy est divisé en zones urbaines et zones naturelles. En ce qui concerne les zones urbaines, elles sont divisées en 3 zones principales et chacune d’elles a des droits de construction différents. Nous allons avoir la zone UG (Gustavia) où 100% de la surface va être constructible. La seconde zone est UV qui correspond aux villages et où seulement 35% de la surface est constructible, un bonus constant de 50m2 peut s’y ajouter. Ce bonus va également être ajouté pour les constructions de la zone UR qui correspond aux secteurs résidentiels de faible densité. Dans cette dernière zone, la surface de plancher maximale autorisée par unité foncière est de 20% de 0 à 1000m2 et passe à 10% pour les surfaces de plus de 1000m2.
Les zones naturelles, quant-à-elle ne sont pas ou très peu constructibles.
Il vous sera possible de demander un certificat d’urbanisme, valable 18 mois seulement. Ce document officiel va vous permettre de collecter toutes les informations concernant les règles d’urbanisme applicables au terrain. Cet acte administratif vous permettra de savoir si le terrain est constructible ou non, s’il se situe dans une zone inondable ou un périmètre protégé.
Le certificat d’urbanisme fait apparaitre de nombreux éléments :
- les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes applicables
- si le projet est soumis à une autorisation par une autre législation
- si le terrain se situe à l’intérieur d’une zone d’un des droits de préemption définis par le code de l’urbanisme
Si votre projet ne peut être réalisé en fonction de tous les facteurs pris en compte, alors les motifs seront écrits sur le certificat d’urbanisme. En l’occurrence, si ce dernier déclare que le projet est réalisable, il pourra être développé uniquement en respectant la nature de l’opération que vous avez mentionné au départ, en respectant aussi la destination et la surface de plancher. Dans ce cas favorable, les formalités administratives à accomplir préalablement à la réalisation de l’opération seront mentionnées.
3. Obtention d’un permis de construire :
Avant toute construction, il est obligatoire de demander un permis de construire. Cette demande se fait auprès de la collectivité et peut être faite même si le terrain n’est pas encore acquis (accord du propriétaire obligatoire !). Afin d’avoir tous les éléments nécessaires à votre dossier, vous pourrez vous rapprocher de la Direction de l’Aménagement du Territoire qui vous informera et vous orientera concernant l’occupation du sol pour construire.
Avant de démarrer la construction, vous vous ferez accompagner d’un architecte. Ce n’est pas obligatoire dans certains cas mais nous vous conseillons de vous faire accompagner dans l’élaboration du plan du dossier de votre permis.
Le service d’urbanisme a 4 mois maximum pour étudier votre dossier (délai supérieur dans certaines situations).
Une fois votre permis obtenu, vous devez afficher le permis de construire de manière visible sur la voie publique durant toute la durée de la construction.
Il est important de savoir que vous devez démarrer les travaux dans un délai de 2 ans maximum après l’obtention du permis de construire (prolongation possible sur demande) et ne pas interrompre les travaux durant 1 an.
4. La construction à St Barth
Les règles de construction à Saint-Barth sont différentes, comme chaque territoire. Votre maison devra respecter les règles d’urbanismes locales et elle devra se fondre dans le paysage. Il est recommandé de construire un toit en essente et des murs en pierres.
Des minimums de surfaces perméables et végétalisées sont également à respecter. L’architecte sera présent pour vous aider à construire la maison de vos rêves en respectant toutes les conditions.
Etant donné que l’île de Saint-Barthélemy fait partie d’une zone sismique, classée en risque modérée, il est fortement recommandé de faire appel à un ingénieur béton.
La construction d’une maison à Saint-Barth représente un gros budget. Les coûts peuvent aller de 5000€ à 8000€/m2 pour une construction de qualité standard et de 10000€ à 15000€ pour une construction haut de gamme avec des matériaux nobles.
En ce qui concerne l’énergie de la maison, nous vous conseillons d’y prêter une attention particulière. Il peut s’avérer nécessaire d’installer des panneaux solaires et/ou des groupes électrogènes afin de compléter la puissance accordée par EDF. En effet, le fournisseur limite son approvisionnement en énergie ce qui ne permet pas toujours de couvrir les grandes propriétés.
Continuons vers l’écologie ! Toutes les maisons à Saint-Barthélemy possèdent des citernes pour récupérer l’eau de pluie. Sur l’île, l’eau est un bien rare, alors il faut trouver des solutions pour y remédier.
5. L’ameublement, la décoration
La décoration mais surtout l’ameublement n’est pas chose facile sur l’île. Les magasins ne sont pas toujours achalandés, le mobilier doit souvent être commandé et l’acheminement vers Saint-Barthélemy est assez long, il faut donc s’y prendre à l’avance et anticiper les éventuels délais pour avoir le mobilier à temps (dans l’idéal 6 mois avant votre emménagement) ! Vous pouvez faire appel à un décorateur d’intérieur qui vous fera une décoration sur mesure en fonction de vos envies et de vos goûts. Sinon, vous pouvez vous en occuper et aller dénicher la décoration qui fera la différence. Mais n’oubliez surtout pas : anticipez !
